眾所周知，去年第四季度至今，在“房住不炒”總指揮棒之下,，為穩(wěn)定樓市發(fā)展,，信貸政策始終保持收緊姿態(tài)。據(jù)多家研究機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,，近期惠州樓市信貸環(huán)境在一路嚴控的基礎(chǔ)上出現(xiàn)加碼現(xiàn)象,。不僅房貸利率持續(xù)上行，且包括四大行在內(nèi)的多家銀行暫停二手房貸業(yè)務,。

　　信貸政策的持續(xù)從嚴,，給當前樓市潑上了一盆冷水，即便有“三孩開放”政策的加持,，也難以在短期內(nèi)形成新的購買熱情,。據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來,，惠州樓市整體成交低迷,，除“五一”期間的短暫熱鬧之外，近幾周新房網(wǎng)簽量持續(xù)走低,。而從記者在市場了解到的情況來看,，冷熱不均態(tài)勢繼續(xù)加大，同時,，熱點片區(qū)樓盤亦有降溫趨勢,。

惠州樓市信貸環(huán)境收緊，冷熱不均態(tài)勢繼續(xù)加大。 惠州日報記者周楠 攝

　　房貸利率上調(diào) 購房信心下降

　　“兩道紅線”之下,，信貸資金監(jiān)管再趨緊,，樓市“銀根”再度緊縮，全國首套,、二套房貸平均利率趨勢性上升,，嚴查購房首付款來源、熱點城市房貸額度收緊,、放貸周期拉長等成為各城市一致表現(xiàn),。以惠州為例，上半年房貸利率從5.2%到5.6%,，再到6.0%,、6.4%，甚至一度破7%,，出現(xiàn)N連漲的情況,。

　　據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月以來,，惠州14家主流銀行首套,、二套房貸利率水平保持高位運行，如中國銀行首套房貸利率為5.7~6.4%,，二套房貸利率為6.2~6.8%,，其他國有三大行保持相當水平。而個別商業(yè)銀行,，如興業(yè)銀行,、華潤銀行，首套房貸利率分別為6.5~7%,、6.5~7.5%,；二套房房貸利率分別為6.8%、6.8~7.8%,。

　　房貸利率居高不下,，放貸周期也明顯拉長。據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計,，當前惠州房貸額度明顯趨緊,，放貸時間普遍為3~6個月，放款時間延長了不少,。在有限額度下,，銀行更傾向于確保合作樓盤的按揭貸款，對客戶資質(zhì)要求較以往明顯提高,。此外,，銀行對購房者審查越來越嚴格,，尤其嚴查首期款的資金來源。

　　值得一提的是,，根據(jù)個人征信,、流水等情況的不同，各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同,，個別銀行出現(xiàn)停貸或暫停收單的情況,；此外，二手房貸款辦理難度明顯加大,，部分銀行網(wǎng)點還暫停受理二手房貸款業(yè)務,。

　　房貸利率的上調(diào)，直接影響了購房者的購買熱情,。如剛需購房者陳源經(jīng)歷了上半年的房貸利率上調(diào)風波后就暫時擱置了買房計劃,。他表示，房貸利率上調(diào)直接增加了購房成本,，“還是明年再看看吧,。”

　　樓盤促銷熱火 市場反應冷清

　　購房者消退的購買熱情,，映射到市場之上,，是各樓盤的冷清景象。記者采訪中發(fā)現(xiàn),，相對上一周，近一周的市場再現(xiàn)頹勢,，原本分化的格局之下,，出現(xiàn)了普遍降溫。

　　如惠灣,、博羅市場,，即使采用了渠道營銷，依舊成交艱難,；而原本因推貨量加劇,、規(guī)劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷、金山新城市場,，近期也出現(xiàn)降溫態(tài)勢,。

　　在金山新城幾個熱銷樓盤，多位銷售顧問向記者反映,，近期購房者看房的多,，成交的少�,！盎�本上每天都有三四批自來客��,，但是這些客戶大都是過來了解一下情況,，真正能夠下訂的很少�,！币晃涣中珍N售顧問稱,，這些客戶雖然看好片區(qū)發(fā)展，也看中了樓盤品質(zhì),，但因為信貸政策的影響,，都變得猶豫不決。

　　同樣來自于世聯(lián)行粵東公司的一份數(shù)據(jù),，證實了各銷售顧問的介紹,。據(jù)統(tǒng)計，5月24日~5月30日,，我市商品房網(wǎng)簽2776套,，環(huán)比下降1.21%，同比下降8.05%,，網(wǎng)簽面積25.76萬平方米,，環(huán)比上升0.24%，同比下降11.74%,。

　　記者走訪了解到,，因為樓市的整體降溫，一些原先熱點片區(qū)的樓盤,，一改從前的高冷賣房的姿態(tài),，或者深挖品質(zhì)優(yōu)勢，或者加大品牌推廣力度,，再或者給出難得優(yōu)惠,，積極推出各類營銷活動以尋求出路。

　　如金山新城一熱銷樓盤,，最近啟動了渠道營銷,，同時還加大了與各流量媒體平臺合作，以提升品牌影響力,；而另一樓盤則在月度業(yè)績考核的壓力下,，給出了難得的讓利優(yōu)惠，同時還配合落地了送荔枝,、送清涼等暖場活動,。某即將首開推新的樓盤，更是因為對市場的不確定性,，而邀請媒體人士,、行業(yè)大咖，對市場和政策進行研判分析,，以作參考,。

　　土拍行情再抬高 區(qū)域價值被低估

　　向來走在各行業(yè)之前的房企代表,，在應對市場時都要聽取一下業(yè)內(nèi)意見，足見當前樓市走勢的云波詭譎,。

　　說它熱,，其名難負。就連去年疫情嚴控期間都沒有失約的“紅五月”,，卻在今年折戟,，整個5月銷售慘淡；從前分化態(tài)勢下,，至少一些熱點片區(qū)的表現(xiàn)仍舊可圈可點,。如今卻是整體降溫。

　　說它冷,，卻也名不副實,。與新房市場大相徑庭的是，土拍市場始終熱鬧非凡,，不僅成交活躍,，且樓面成交價格屢創(chuàng)新高。僅上周全市通過招拍掛就成交了6宗經(jīng)營性地塊,，成交面積約20.23萬平方米,，總成交金額約18.9億元。其中,，中交集團競得博羅羅陽約12萬平方米建面商住地,，樓面價7584元/平方米，溢價97%,，躍居目前惠州樓面價Top5,。

　　在這種態(tài)勢下，外界更加重了對惠州樓市“看不懂”的印象,。一位研究惠州房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士表示,，如果從宏觀層面來看惠州樓市其實不難理解當前的冷熱難定,，“實際上,，當前樓市的冷，并不是真正的冷,，而是受政策環(huán)境影響的短暫的冷,。”

　　該人士介紹,，惠州樓市發(fā)展歷程中,，經(jīng)歷過幾次的低谷期，除了上世紀90年代初期的泡沫期,，近年來印象比較深刻的就是2008年前后,、2014年前后的低谷期,，“新房產(chǎn)品的去化周期是衡量市場活力如何的一個重要指標。印象中2008年我市去化周期最高達40多個月,�,！�

　　他以當前新房市場的去化周期為例分析，“目前我市新房可售面積約為1900萬平方米,，以近12個月的月均銷售量170萬平方米計算,，大概需要11個月左右，尚在一個健康合理水平,�,！�

　　而針對土拍市場的熱，該人士認為,，無論是從當前的交通配套,，還是從產(chǎn)業(yè)布局的角度來看，空間充裕,、區(qū)位核心的惠州在“融灣入圈,、雙區(qū)驅(qū)動”的背景下，發(fā)展優(yōu)勢都很明顯,，“目前一大批產(chǎn)業(yè)不斷落地,，‘豐’字交通框架日漸成型，加上贛深高速通車在即,，原本被低估的區(qū)域價值正在進行補漲,，房企看中惠州未來的發(fā)展?jié)摿Γ�加大力度布局這里,，毫不奇怪,。”