位于秋長街道茶園村的惠州市偉迪包裝有限公司（以下簡稱“偉迪包裝”）,，引進(jìn)德利賚精密五金制品(深圳)有限公司（以下簡稱“德利賚公司”）進(jìn)行合作,，原來鐵皮廠房變成了現(xiàn)代化工業(yè)廠房,，從原來生產(chǎn)泡膠產(chǎn)品改為研發(fā)和生產(chǎn)智能設(shè)備,、精密軸承、精密五金制品,，成為惠陽村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造的典范項目之一,。

　　在高速工業(yè)化背景下，地處大灣區(qū)的惠陽,，毗鄰深莞等先進(jìn)制造業(yè)地區(qū),。同時，深莞地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)有著外溢需求,，在“雙區(qū)”驅(qū)動和深度融入深圳都市圈的效應(yīng)下,，為惠陽加快承接深圳高端產(chǎn)業(yè)外溢帶來了歷史性發(fā)展機遇。

　　類似偉迪包裝這樣的企業(yè),，散落在惠陽各個低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū),，這些原先引領(lǐng)惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的村級區(qū)域，可以說是惠陽工業(yè)化進(jìn)程的縮影,。從“來者皆是客”到“畝產(chǎn)論英雄”,，惠陽如何告別“村村點火、戶戶冒煙”,，開啟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級之路？自提出力爭3年完成1萬畝低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造,，時間已過去一年多,，惠陽向存量要空間的答卷做得如何？

　　典型

　　針織廠車間改造成芯片封裝測試高端廠房

　　在秋長街道將軍路，一處原來低矮的鐵皮廠房,，被高端大氣的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大樓替代,，偉迪包裝剛剛完成舊廠房升級改造。這家占地3萬平方米的企業(yè),，2019年產(chǎn)值約1500萬元,，主要生產(chǎn)泡膠產(chǎn)品，因招工難,，加上從事低端制造業(yè),，企業(yè)發(fā)展受限。

　　之后該公司引入德利賚公司合作,，以現(xiàn)有土地,、廠房、宿舍作價1億元占物業(yè)股權(quán)70%,，德利賚公司出資3000萬元占30%,，將現(xiàn)有廠房改造升級后，整體供德利賚公司用于研發(fā)和生產(chǎn)智能設(shè)備,、精密軸承,、精密五金制品項目。改造后,，容積率由0.54提高至3.5,，建筑面積10萬平方米，其中偉迪包裝占7萬平方米,，以月租金18元/平方米來計算,，年收租金在1500萬元以上，比改造前300萬元/年,，增長了5倍,。

　　目前，偉迪包裝升級改造一期工程的9層樓廠房,、12層樓宿舍已拔地而起并完成驗收,。廠房已經(jīng)交付德利賚公司，正進(jìn)行二次裝修,，下月正式投產(chǎn),，預(yù)計年產(chǎn)值4億元。偉迪包裝負(fù)責(zé)人麥目光說,，將考慮關(guān)停偉迪包裝生產(chǎn)線,，騰出空間讓德利賚公司引進(jìn)精密制造產(chǎn)業(yè)鏈的高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。

惠州市偉迪包裝有限公司剛剛完成舊廠房升級改造,，過去的低矮鐵皮廠房（上圖）,，

　　距離偉迪包裝不遠(yuǎn)的廣東長華科技有限公司（以下簡稱“長華科技”）,，位于秋長桃園中路，是一家專注于半導(dǎo)體功率器件和半導(dǎo)體集成電路封裝與測試的代工業(yè)務(wù)企業(yè),。這里原來是松柏針織廠,，占地2.3萬平方米，產(chǎn)值僅1000多萬元,，因效益不佳面臨倒閉,，如今成為了芯片產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

　　眾所周知,，芯片產(chǎn)業(yè)是高度集成,、高度精密、高度國際化,、高度研發(fā)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè),，產(chǎn)業(yè)鏈包括設(shè)計、制造,、封裝測試等主要環(huán)節(jié),。長華科技的芯片研發(fā)、設(shè)計放在深圳,，芯片制造最后的封裝測試放在秋長,，每年可生產(chǎn)11億～12億只芯片，預(yù)計年產(chǎn)值2億元,。

　　長華科技副總經(jīng)理王進(jìn)華說,，受國外嚴(yán)重疫情影響，全球市場出現(xiàn)“缺芯”,，芯片供不應(yīng)求,，該公司今年6月完成車間裝修和生產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試后，每天都在馬不停蹄趕訂單,。這些芯片應(yīng)用領(lǐng)域很廣,，如家用電器、電腦,、手機,、投影儀等，甚至在動車,、電動汽車,、航空領(lǐng)域也有應(yīng)用。接下來希望能有空間進(jìn)一步擴大廠房,，增加芯片產(chǎn)能,，滿足全球市場對芯片的需求。

　　建設(shè)中的惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地,，是惠陽盤活低效工業(yè)用地的代表之一,。

　　今年1月摘地,、5月奠基……在秋長街道維布村，惠州市中凱珠寶產(chǎn)業(yè)投資有限公司項目總監(jiān)肖青洲激動地說,，“惠陽速度”讓他佩服，公司的選擇沒錯,�,！拔覀兛疾炝藝鴥�(nèi)很多城市，最終選擇惠陽秋長,，主要看中這里的地理位置,。”肖青洲介紹,。

　　惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地由深圳市黃金珠寶首飾行業(yè)協(xié)會攜會員企業(yè)共同投資建設(shè),。此前，這里是連片的磚結(jié)構(gòu)工業(yè)廠房,，入駐了12家設(shè)計印刷,、五金制品等中小企業(yè)，2019年產(chǎn)值只有9000多萬元,，稅收只有400余萬元,。

　　2020年底，秋長對廠房進(jìn)行拆除,，統(tǒng)征后掛牌出讓,，1個月后由惠州市中凱珠寶產(chǎn)業(yè)投資有限公司摘牌獲得該地塊，將此拆除重建,，打造惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地首開區(qū),。

　　首開區(qū)占地3萬平方米，建筑面積14萬平方米,，主要以黃金,、翡翠、彩寶的生產(chǎn)加工為主,，是一個集科技,、環(huán)保、綠色,、生態(tài)于一體的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū),。首開區(qū)北側(cè)圍繞維白水庫及周邊將建成核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，南側(cè)維布片區(qū)將建成對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套區(qū),。

　　據(jù)了解,，項目計劃總占地面積10.9萬平方米，總投資200億元,，全面建成后,，將引入2000家以上珠寶企業(yè),、300家創(chuàng)意型企業(yè)，增加15萬個就業(yè)崗位,，年產(chǎn)值達(dá)2000億元,，年稅收貢獻(xiàn)在25億元以上，屆時將成為秋月湖科學(xué)新城龍頭項目以及惠陽區(qū)全新的經(jīng)濟(jì)增長點,。

如今被高端大氣的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大樓替代（下圖）,。

　　瓶頸

　　改造項目投資周期長回報慢影響積極性

　　低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造面臨一些共性問題，如村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)空間布局混亂,，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,，且產(chǎn)業(yè)低端、企業(yè)設(shè)備簡陋落后,、產(chǎn)業(yè)效率不高,、安全隱患多發(fā)，同時涉及歷史遺留問題多,，涉及利益群體多,，改造難度大。

　　眾多問題之中,，平衡各方利益是最為重要的因素,，投資方要有利可圖，村民利益要滿足,，現(xiàn)有租賃房方權(quán)益要兼顧,，營造多方共贏局面才有利于推動升級改造�,；蓐枀^(qū)工信局局長劉昊說,，改造成本高，單靠村集體力量難以完成,，需要依靠市場資金助力,，但市場主體因改造項目投資周期長、回報慢,，往往投資意愿不強,、參與積極性不高。

　　劉昊粗略算了一筆賬,，以一塊占地1萬平方米的老舊廠房升級改造為例,，第三方企業(yè)租賃了村里的建設(shè)用地修建廠房，合約期一般二三十年,，按每月5元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交地租,，廠房以15元/平方米價格出租，第三方企業(yè)每月可收租金10萬元,。

　　若要對老舊廠房進(jìn)行改造升級,，需要對租客和村集體進(jìn)行利益補償,，按5年計算，要補償租客900萬元,，村集體則按8元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補償,，則要480萬元。廠房按照3.0容積率改造,，可建設(shè)3萬平方米,，拆除費用200萬元，建安費用6000萬元,，整體算下來要投入7580萬元。

　　深圳寶安區(qū)的工業(yè)廠房一般租金是25元/平方米起,，而惠陽高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化廠房租金市場價最高22元/平方米,，即使按25元來算，一年收租800萬元左右,，扣除各種運營成本,，需15年左右才能收回成本。

　　劉昊說,，為推進(jìn)低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造,，進(jìn)一步拓展產(chǎn)業(yè)升級空間，有效夯實制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ),，惠陽正在制定相關(guān)優(yōu)惠政策,，已形成文稿并多方征求意見，近期將提交惠陽區(qū)政府常務(wù)會議審議,，將結(jié)合實際給予政策傾斜,、資金補助等，更好優(yōu)化新興產(chǎn)業(yè)布局,，集聚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新資源,，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)加快集聚發(fā)展，加快提升產(chǎn)業(yè)承載力和城市功能品質(zhì),，更好地支撐惠陽打造更具實力“智造高地”,。

　　破題

　　以招商引資、騰籠換鳥,、挖潛提升等方式推動轉(zhuǎn)型升級

　　當(dāng)前,，惠陽發(fā)展中的土地要素制約問題日益凸顯。推動低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造是惠陽破解土地約束,、提高資源配置效率,、加快承接深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要措施,。

　　惠陽對村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)摸底調(diào)查資料統(tǒng)計顯示,，村鎮(zhèn)范圍內(nèi)面積在2公頃以上的連片工業(yè)園區(qū)或工業(yè)用地連片區(qū)（市,、縣、區(qū)級以上工業(yè)園除外）共有497個,，總用地面積6032公頃（60.32平方公里）,，其中2009年底前建成的約有36平方公里。

　　從2020年起至2022年,，惠陽力爭用3年時間完成1萬畝低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造,，實現(xiàn)“三個一”：即整治提升一批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、新建一批高端專業(yè)產(chǎn)業(yè)園,、引入一批優(yōu)質(zhì)項目,，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

　　根據(jù)《惠州市惠陽區(qū)推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃》,，惠陽將突出城市更新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)先導(dǎo)向,，學(xué)習(xí)借鑒佛山市順德區(qū)、東莞市村鎮(zhèn)工業(yè)園改造有益經(jīng)驗,，堅持“先易后難,、分類推進(jìn)、試點先行,、總結(jié)推廣”和“政府強力推動,、市場深度參與”原則，采用“工改工”（含M0）,、連片“工改工”（單元規(guī)劃）,、多地塊整合“工改工”、“商改工”等多種方式推進(jìn)低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)物業(yè)升級改造,，通過招商引資,、騰籠換鳥、挖潛提升等方式,，推動村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。

　　目前，惠陽建立了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級動態(tài)項目庫,，將企業(yè),、村集體有意向進(jìn)行載體改造或產(chǎn)業(yè)升級的項目以及政府認(rèn)為確需轉(zhuǎn)型升級的項目，列入項目庫,，實施動態(tài)監(jiān)管,。納入項目庫的項目，可以優(yōu)先享受惠陽陸續(xù)出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策,。

　　劉昊說,，惠陽計劃在新圩、沙田選取連片升級改造項目作為試點，目前正開展洽談籌備工作,，引進(jìn)連片升級改造的開發(fā)主體,，在試點動工后總結(jié)經(jīng)驗，明年起推廣至其他連片升級改造項目,。

　　惠陽曾組織干部前往順德,、東莞等地取經(jīng)學(xué)習(xí)，實地參觀改造升級的項目,，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè),、政府部門等進(jìn)行交流。對佛山順德村級工業(yè)園區(qū)升級改造的經(jīng)驗,，惠陽將參照政府掛賬收儲,、政府直接征收、政府生態(tài)修復(fù),、企業(yè)長租自管,、政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)自主升級改造,、一二級聯(lián)動開發(fā)、國有集體混合開發(fā)等模式開展工作,。

　　惠陽將探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級改造中政府,、村集體、企業(yè)之間相互合作路徑和利益科學(xué)分配機制,，建立適合惠陽土地前期整理,、土地整合開發(fā)利用的工作機制，因地制宜制定出臺土地收儲創(chuàng)新措施和土地整理開發(fā)操作指引,，建立綠色通道,，快速辦理項目調(diào)規(guī)手續(xù)和用地指標(biāo)審批。推行“凈地”“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓和“帶方案”“帶項目”掛牌,，徹底扭轉(zhuǎn)工業(yè)項目“落地難”“落地慢”的局面,。

　　低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造是惠陽城市更新推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要措施之一�,；蓐枌⑻剿髦贫ā叭�舊”改造項目補助扶持辦法,，結(jié)合惠陽實際制定方案，對項目分階段按比例進(jìn)行獎補,。對成片連片改造的產(chǎn)業(yè)項目,，制定相關(guān)稅收獎勵政策，不斷強化城市更新稅務(wù)端發(fā)力,，形成城市更新+稅務(wù)的合力,。對屬于村企合作、自行改造（包括加大投資強度）、政府主導(dǎo)等方式進(jìn)行“工改工”的項目,，超過稅收貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的增量部分,，以一定的比例對改造主體進(jìn)行獎補。

　　他山之石

　　東莞這樣拓空間

　　去年4月,，東莞市出臺《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升的實施意見》,，通過“一保五降”對鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)實施全環(huán)節(jié)降低成本�,！耙槐,！奔幢Ｕ袭a(chǎn)業(yè)空間，實行更新單元“產(chǎn)業(yè)用地占比”底線管控,；“五降”即降低補充成本,、降低用房貢獻(xiàn)、降低公配負(fù)擔(dān),、降低稅費成本和降低融資成本,。

　　在提高低效鎮(zhèn)村工業(yè)園收益策略上，東莞從鼓勵提容增效,、實施優(yōu)惠地價,、支持在建工程抵押、提高財政獎補,、增加稅收獎勵和支持產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓六方面,，全鏈條提高收益。如加大連片改造的獎補力度,，75畝以內(nèi)最高補助1000萬元,，每增加75畝，封頂金額增加1000萬元,。

　　在創(chuàng)新低效鎮(zhèn)村工業(yè)園模式上,，東莞主要通過鼓勵政府收儲改造、鼓勵農(nóng)村集體改造,、鼓勵歷史用地企業(yè)改造,、鼓勵市屬國企參與、鼓勵人才住房籌建和鼓勵定制改造進(jìn)行多路徑創(chuàng)新模式,。

　　為破解低效鎮(zhèn)村工業(yè)園難題,，東莞從指標(biāo)規(guī)模、標(biāo)圖入庫,、連片改造,、園區(qū)整治、拆遷補償和歷史用地手續(xù)問題入手,，多舉措破解難題,。如破解指標(biāo)規(guī)模難題,，每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于保障“工改工”項目和工業(yè)騰挪安置建設(shè)用地需求。

　　智庫觀察

　　市委黨�,？蒲胁恐魅�,、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士黃忠平：

　　調(diào)動各方積極性 實現(xiàn)惠益共享

　　惠陽土地開發(fā)強度達(dá)到18%，但不少存量用地以低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的形態(tài)存在,，缺少規(guī)劃,、布局零散、產(chǎn)業(yè)低端,、經(jīng)濟(jì)效益低,。推進(jìn)改造升級，可以拓空間,、優(yōu)環(huán)境,，是惠陽發(fā)揮毗鄰深圳區(qū)位優(yōu)勢、加快承接深圳高端產(chǎn)業(yè)外溢的突破之舉,。突破之舉要取得突破之效,，關(guān)鍵要找到社會效益最大公約數(shù)，調(diào)動市場主體,、村集體等各方積極性,，變政府想改為企業(yè)、村民主動想改,。

　　對市場主體,，惠陽可建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯(lián)動機制，以“工改居商”的項目收益反哺“工改工”,，實現(xiàn)用地成本平衡。充分利用政策性銀行資金額度高,、利率低,、期限長等優(yōu)勢，支持“工改工”項目在建工程抵押,，降低融資成本,。通過降低用房貢獻(xiàn)、降低公配負(fù)擔(dān),、鼓勵“工改工”提容增效,、對“工改工”項目實施優(yōu)惠地價、提高對“工改工”項目的財政獎補,、稅收獎勵等一系列政策措施,，進(jìn)一步強化市場動力。

　　對村集體,，可鼓勵村（社區(qū)）以產(chǎn)業(yè)用房,、物業(yè)置換方式獲取補償，補償款可以置換為股權(quán)、基金和信托,，回流投資項目,，保證長期穩(wěn)定收益。通過與村集體共享土地收益,、降低對村集體開發(fā)主體準(zhǔn)入認(rèn)定,、鼓勵村集體以磋商交易方式引入產(chǎn)業(yè)運營商等措施，確保在改造過程中村集體的利益得到充分保障,，實現(xiàn)惠益共享,，讓惠陽的村居環(huán)境更美麗、企業(yè)更滿意,、村民更富裕,。

　　統(tǒng)籌 惠州日報記者黃尉宏

　　文/圖 惠州日報記者黃尉宏 李芳娟

　　通訊員楊理軍