眾所周知,，去年第四季度至今,，在“房住不炒”總指揮棒之下，為穩(wěn)定樓市發(fā)展,，信貸政策始終保持收緊姿態(tài),。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,，近期惠州樓市信貸環(huán)境在一路嚴(yán)控的基礎(chǔ)上出現(xiàn)加碼現(xiàn)象。不僅房貸利率持續(xù)上行,，且包括四大行在內(nèi)的多家銀行暫停二手房貸業(yè)務(wù),。

　　信貸政策的持續(xù)從嚴(yán)，給當(dāng)前樓市潑上了一盆冷水,，即便有“三孩開放”政策的加持,，也難以在短期內(nèi)形成新的購買熱情。據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示,，5月以來,，惠州樓市整體成交低迷，除“五一”期間的短暫熱鬧之外，近幾周新房網(wǎng)簽量持續(xù)走低,。而從記者在市場(chǎng)了解到的情況來看,，冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大,，同時(shí),，熱點(diǎn)片區(qū)樓盤亦有降溫趨勢(shì)。

惠州樓市信貸環(huán)境收緊,，冷熱不均態(tài)勢(shì)繼續(xù)加大,。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　房貸利率上調(diào) 購房信心下降

　　“兩道紅線”之下，信貸資金監(jiān)管再趨緊,，樓市“銀根”再度緊縮,，全國首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升,，嚴(yán)查購房首付款來源,、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長等成為各城市一致表現(xiàn),。以惠州為例,，上半年房貸利率從5.2%到5.6%，再到6.0%,、6.4%,，甚至一度破7%，出現(xiàn)N連漲的情況,。

　　據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示,，4月以來，惠州14家主流銀行首套,、二套房貸利率水平保持高位運(yùn)行,，如中國銀行首套房貸利率為5.7~6.4%，二套房貸利率為6.2~6.8%,，其他國有三大行保持相當(dāng)水平,。而個(gè)別商業(yè)銀行，如興業(yè)銀行,、華潤銀行,，首套房貸利率分別為6.5~7%、6.5~7.5%,；二套房房貸利率分別為6.8%,、6.8~7.8%。

　　房貸利率居高不下,，放貸周期也明顯拉長,。據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前惠州房貸額度明顯趨緊，放貸時(shí)間普遍為3~6個(gè)月,，放款時(shí)間延長了不少,。在有限額度下，銀行更傾向于確保合作樓盤的按揭貸款,，對(duì)客戶資質(zhì)要求較以往明顯提高,。此外，銀行對(duì)購房者審查越來越嚴(yán)格,，尤其嚴(yán)查首期款的資金來源,。

　　值得一提的是，根據(jù)個(gè)人征信,、流水等情況的不同,，各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同，個(gè)別銀行出現(xiàn)停貸或暫停收單的情況,；此外,，二手房貸款辦理難度明顯加大，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)還暫停受理二手房貸款業(yè)務(wù),。

　　房貸利率的上調(diào),，直接影響了購房者的購買熱情。如剛需購房者陳源經(jīng)歷了上半年的房貸利率上調(diào)風(fēng)波后就暫時(shí)擱置了買房計(jì)劃,。他表示,，房貸利率上調(diào)直接增加了購房成本，“還是明年再看看吧,�,！�

　　樓盤促銷熱火 市場(chǎng)反應(yīng)冷清

　　購房者消退的購買熱情，映射到市場(chǎng)之上,，是各樓盤的冷清景象,。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，相對(duì)上一周,，近一周的市場(chǎng)再現(xiàn)頹勢(shì),，原本分化的格局之下，出現(xiàn)了普遍降溫,。

　　如惠灣,、博羅市場(chǎng)，即使采用了渠道營銷,，依舊成交艱難,；而原本因推貨量加劇、規(guī)劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷,、金山新城市場(chǎng),，近期也出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì),。

　　在金山新城幾個(gè)熱銷樓盤，多位銷售顧問向記者反映,，近期購房者看房的多,，成交的少�,！盎�本上每天都有三四批自來客戶,，但是這些客戶大都是過來了解一下情況，真正能夠下訂的很少,�,！币晃涣中珍N售顧問稱，這些客戶雖然看好片區(qū)發(fā)展,，也看中了樓盤品質(zhì)，但因?yàn)樾刨J政策的影響,，都變得猶豫不決,。

　　同樣來自于世聯(lián)行粵東公司的一份數(shù)據(jù)，證實(shí)了各銷售顧問的介紹,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，5月24日~5月30日，我市商品房網(wǎng)簽2776套,，環(huán)比下降1.21%,，同比下降8.05%，網(wǎng)簽面積25.76萬平方米,，環(huán)比上升0.24%,，同比下降11.74%。

　　記者走訪了解到,，因?yàn)闃鞘械恼�體降溫,，一些原先熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤，一改從前的高冷賣房的姿態(tài),，或者深挖品質(zhì)優(yōu)勢(shì),，或者加大品牌推廣力度，再或者給出難得優(yōu)惠,，積極推出各類營銷活動(dòng)以尋求出路,。

　　如金山新城一熱銷樓盤，最近啟動(dòng)了渠道營銷,，同時(shí)還加大了與各流量媒體平臺(tái)合作,，以提升品牌影響力；而另一樓盤則在月度業(yè)績(jī)考核的壓力下,，給出了難得的讓利優(yōu)惠,，同時(shí)還配合落地了送荔枝、送清涼等暖場(chǎng)活動(dòng)。某即將首開推新的樓盤,，更是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的不確定性,，而邀請(qǐng)媒體人士、行業(yè)大咖,，對(duì)市場(chǎng)和政策進(jìn)行研判分析,，以作參考。

　　土拍行情再抬高 區(qū)域價(jià)值被低估

　　向來走在各行業(yè)之前的房企代表,，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)都要聽取一下業(yè)內(nèi)意見,，足見當(dāng)前樓市走勢(shì)的云波詭譎。

　　說它熱,，其名難負(fù),。就連去年疫情嚴(yán)控期間都沒有失約的“紅五月”，卻在今年折戟,，整個(gè)5月銷售慘淡,；從前分化態(tài)勢(shì)下，至少一些熱點(diǎn)片區(qū)的表現(xiàn)仍舊可圈可點(diǎn),。如今卻是整體降溫,。

　　說它冷，卻也名不副實(shí),。與新房市場(chǎng)大相徑庭的是,，土拍市場(chǎng)始終熱鬧非凡，不僅成交活躍,，且樓面成交價(jià)格屢創(chuàng)新高,。僅上周全市通過招拍掛就成交了6宗經(jīng)營性地塊，成交面積約20.23萬平方米,，總成交金額約18.9億元,。其中，中交集團(tuán)競(jìng)得博羅羅陽約12萬平方米建面商住地,，樓面價(jià)7584元/平方米,，溢價(jià)97%，躍居目前惠州樓面價(jià)Top5,。

　　在這種態(tài)勢(shì)下,，外界更加重了對(duì)惠州樓市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士表示,，如果從宏觀層面來看惠州樓市其實(shí)不難理解當(dāng)前的冷熱難定,，“實(shí)際上，當(dāng)前樓市的冷,，并不是真正的冷,，而是受政策環(huán)境影響的短暫的冷,。”

　　該人士介紹,，惠州樓市發(fā)展歷程中,，經(jīng)歷過幾次的低谷期，除了上世紀(jì)90年代初期的泡沫期,，近年來印象比較深刻的就是2008年前后,、2014年前后的低谷期，“新房產(chǎn)品的去化周期是衡量市場(chǎng)活力如何的一個(gè)重要指標(biāo),。印象中2008年我市去化周期最高達(dá)40多個(gè)月,。”

　　他以當(dāng)前新房市場(chǎng)的去化周期為例分析,，“目前我市新房可售面積約為1900萬平方米,，以近12個(gè)月的月均銷售量170萬平方米計(jì)算，大概需要11個(gè)月左右,，尚在一個(gè)健康合理水平,。”

　　而針對(duì)土拍市場(chǎng)的熱,，該人士認(rèn)為，無論是從當(dāng)前的交通配套,，還是從產(chǎn)業(yè)布局的角度來看,，空間充裕、區(qū)位核心的惠州在“融灣入圈,、雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”的背景下,，發(fā)展優(yōu)勢(shì)都很明顯，“目前一大批產(chǎn)業(yè)不斷落地,，‘豐’字交通框架日漸成型,，加上贛深高速通車在即，原本被低估的區(qū)域價(jià)值正在進(jìn)行補(bǔ)漲,，房企看中惠州未來的發(fā)展?jié)摿�,，加大力度布局這里，毫不奇怪,�,！�