分四階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度,；可在六個節(jié)點申請使用,；適用范圍擴(kuò)大至全市,；構(gòu)建統(tǒng)一監(jiān)管系統(tǒng),，對違法違規(guī),、歷史欠稅企業(yè)重點監(jiān)管……日前,，記者從市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，新修訂的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）正式出臺,，對我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施進(jìn)一步完善優(yōu)化,，細(xì)化預(yù)售資金的收存、支取,、使用及監(jiān)督管理,，保證專款專用,，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),。

購房者趨于理性。 惠州日報記者周 楠 攝

　　規(guī)范管理

　　加強(qiáng)資金監(jiān)管保證�,？顚Ｓ�

　　2015年,，我市制定發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管辦法，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。此次新修訂的《辦法》將進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理,，保證資金專款專用,。

　　對比原管理辦法,，新修訂《辦法》適用范圍從市區(qū)中心區(qū)（含惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)）擴(kuò)大到全市行政區(qū)域,。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，為貫徹“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的政策要求，亟需在全市推行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理措施,。

　　《辦法》明確,，本市行政區(qū)域內(nèi)商品房項目在取得預(yù)售許可前需設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款在項目竣工之前只能用于項目建設(shè)必需的建筑材料,、設(shè)備和施工進(jìn)度款,、法定稅費以及監(jiān)理、設(shè)計,、檢測等工程建設(shè)費用,。開發(fā)商留存監(jiān)管及可提取使用的額度，根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)展而定,。

　　該負(fù)責(zé)人表示,，《辦法》主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金的收存和使用進(jìn)行規(guī)范，逐步有效地化解商品房預(yù)售資金潛在風(fēng)險,，保障預(yù)售資金合理使用,，防止建設(shè)資金挪作他用導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足、出現(xiàn)延期交房甚至爛尾現(xiàn)象,，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益,。

　　留存額度

　　分四階段設(shè)置預(yù)售資金留存額度

　　商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定比例留存，其余部分可以根據(jù)規(guī)定向監(jiān)管部門申請使用,。

　　對比原管理辦法,，《辦法》分階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度，對預(yù)售資金分步解除進(jìn)行細(xì)化,，分為預(yù)售,、規(guī)劃驗收、竣工驗收備案,、不動產(chǎn)首次登記四個階段,，不同階段對應(yīng)不同的預(yù)留額度。

　　《辦法》明確,，監(jiān)管項目預(yù)售后至規(guī)劃驗收前,，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前,，按銷售總金額的8%留存,；竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額5%計算留存,。直至項目辦理不動產(chǎn)首次登記后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請解除賬戶監(jiān)管。

　　值得一提的是,，《辦法》還提出,，監(jiān)管項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，若監(jiān)管賬戶內(nèi)留存的預(yù)售資金超過規(guī)定的留存額度的,，超出部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請支付預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費用,、法定稅費、監(jiān)管項目占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭徶觅M用以及營銷費用,，其中營銷費用不得超過項目銷售總金額的3%,。

　　同時，監(jiān)管項目未售房屋辦理在建工程抵押,，抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶的,，抵押貸款額抵扣監(jiān)管部門同意使用的預(yù)售資金。

　　對此,，市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于規(guī)劃驗收至不動產(chǎn)首次登記階段時間跨度較大,，為了更合理優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,，充分提高商品房預(yù)售資金的使用效率，在原基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分,，控制好每個節(jié)點,，可緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力,。

　　資金收存

　　意向金定金需轉(zhuǎn)入專用監(jiān)管賬戶

　　購買商品房出現(xiàn)糾紛往往是信息不對等造成的。對此,，《辦法》明確,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶的名稱,、賬號,、對應(yīng)的銷售點終端機(jī)商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　具體到收存上,，購房人應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限,，將商品房預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金,。對于已收取的購房意向金,、定金等款項，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定,，將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入監(jiān)管賬戶,。

　　過去，有些城市的開發(fā)商出現(xiàn)通過設(shè)立其他賬戶收取定金逃避監(jiān)管情況,。對此,，《辦法》進(jìn)行了明確。

　　申請使用

　　六個節(jié)點確定監(jiān)管項目用款額度

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，如何申請使用監(jiān)管資金是關(guān)注的重點,。對比原管理辦法，《辦法》細(xì)化明確了用款節(jié)點,，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加清楚各階段可使用資金的情況,。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售項目建設(shè)方案和施工進(jìn)度向監(jiān)管部門申報后續(xù)工程量及所需的資金,、用款計劃,，以及所需的稅費。

　　《辦法》明確,，項目后續(xù)工程量及所需的資金包括預(yù)售時現(xiàn)狀至各項工程竣工驗收所需要完成的工程量,、所需購買的材料和設(shè)備等款項，以及因本項目而產(chǎn)生的其他工程建設(shè)費用,。

　　在用款計劃上,，原辦法規(guī)定的“用款計劃由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程的具體實際確定”，修訂為“用款計劃則應(yīng)按照預(yù)售后首次申請用款,、主體結(jié)構(gòu)封頂,、安裝工程完成、規(guī)劃驗收、竣工驗收,、竣工驗收備案六個節(jié)點確定監(jiān)管項目用款額度”,。

　　在申請材料上，為了進(jìn)一步加強(qiáng)管理,，《辦法》在原有申請材料上新增加了施工合同,、監(jiān)理合同、設(shè)備材料買賣合同等合同,；工程造價預(yù)算書,；經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位三方確認(rèn)的施工進(jìn)度計劃等,。

　　此外,，首次申請使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，還需要提交施工單位,、供貨商出具的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前支付工程款,、設(shè)備材料款的稅務(wù)發(fā)票等材料。

　　從申請材料增減可以看出,，在預(yù)售資金使用上,，今后我市將更加嚴(yán)格。

　　強(qiáng)化監(jiān)管

　　建立三級預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶

　　在留存額度上分階段,，就需要在監(jiān)管上更加強(qiáng)力,。在此方面，《辦法》將企業(yè)行為和預(yù)售資金監(jiān)管力度掛鉤,。

　　“對違法違規(guī)記錄較多,、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)將加強(qiáng)其預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管,�,！笔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管部門將加強(qiáng)對監(jiān)管項目預(yù)售資金使用的管理,，充分利用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對資金實施實時監(jiān)管,，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用異常的，會立即責(zé)令改正,。

　　同樣,，賬戶監(jiān)管今后也將加強(qiáng)。該負(fù)責(zé)人表示,，隨著適用范圍擴(kuò)大到全市,，我市將構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，逐步推行監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶－預(yù)售項目記賬賬戶－預(yù)售單元記賬賬戶”建立三級預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶,。

　　該負(fù)責(zé)人表示,，為了使賬戶管理更加規(guī)范，設(shè)立的監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售項目相對應(yīng)，項目規(guī)模較大,、分期開發(fā)的，每期可分別設(shè)立專用賬戶,。原則上一個項目每期開設(shè)一個專用賬戶,，最多不超過兩個。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預(yù)售項目的,，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶,。

　　《辦法》規(guī)定，監(jiān)管銀行應(yīng)按約定建立監(jiān)管賬戶收存,、支出臺賬,，每日定時向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。

　　惠州日報記者邱若蓉 特約通訊員趙麗霞